Comprar habitatge d'obra nova: què revisar abans de signar

Comprar un habitatge d’obra nova directament al promotor té regles diferents de la segona mà. Els impostos no són els mateixos, hi ha una documentació final d’obra que cal exigir i el promotor té obligacions legals concretes. Aquí repassem què revisar abans de signar.

En resum

• En obra nova pagues IVA + AJD, no ITP.
• Exigeix la cèdula de primera ocupació i el llibre de l’edifici.
• El promotor respon davant teu dels defectes de construcció.
• Comprova qui és el promotor, l’estat registral del solar i les garanties.

Impostos: IVA i AJD, no ITP

La primera transmissió d’un habitatge nou (del promotor al comprador) tributa per IVA, i a més per AJD (Actes Jurídics Documentats) sobre l’escriptura. L’ITP s’aplica només a la segona mà. Ho expliquem a la comparativa ITP / IVA i AJD i a l’ IVA i AJD en obra nova.

Els tipus d’IVA i d’AJD els fixa la normativa i poden canviar. No en publiquem percentatges: comprova’ls a l’AEAT (IVA) i a l’ATC (AJD) abans de fer números.

La cèdula de primera ocupació

L’habitatge nou necessita la cèdula d’habitabilitat de primera ocupació, que acredita que compleix les condicions mínimes d’habitabilitat. Sol ser imprescindible per contractar els subministraments. Vegeu la cèdula d’habitabilitat.

Documentació que ha de lliurar el promotor

La LOE (Llei 38/1999) obliga el promotor a lliurar la documentació de l’obra executada al comprador, inclòs el llibre de l’edifici amb el projecte, l’acta de recepció i les instruccions d’ús i manteniment. Reclama-la: la necessitaràs per a qualsevol garantia o reclamació futura.

Comprovacions abans de signar

• Qui és el promotor: comprova la solvència i l’experiència.
• Estat registral: demana una nota simple de la finca o del solar; comprova càrregues i la declaració d’obra nova.
• Memòria de qualitats: que el contracte la reculli i sigui exigible.
• Garanties dels pagaments a compte: vegeu comprar sobre plànol.
• Estat de l’obra i terminis de lliurament, amb conseqüències si hi ha retard.

Quan convé parlar amb un professional

Una compra d’obra nova combina contracte, fiscalitat i tècnica. Abans de signar el contracte de reserva o de compravenda, fes revisar el contracte i les garanties per un advocat i recolza’t en el notari. La informació general i la defensa del consumidor també les pots consultar a l’Agència Catalana del Consum.