Quan compres un habitatge d’obra nova, la llei et dóna unes garanties per si apareixen defectes. La LOE (Llei 38/1999) fixa tres terminis de responsabilitat segons la gravetat del defecte i obliga a tenir assegurances. Convé saber-los per reclamar a temps.
En resum
- 1 any: defectes d’acabat.
- 3 anys: defectes que afecten l’habitabilitat.
- 10 anys: danys que afecten l’estructura.
- El promotor respon solidàriament davant el comprador.
- L’acció prescriu als 2 anys des que apareix el dany.
Els tres terminis de la LOE
L’article 17 de la LOE estableix tres terminis de responsabilitat, que es compten des de la recepció de l’obra:
| Termini | Què cobreix |
|---|---|
| 10 anys | Danys materials per vicis o defectes que afecten la fonamentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals i comprometen la resistència i l’estabilitat de l’edifici. |
| 3 anys | Danys per vicis o defectes d’elements constructius o instal·lacions que incompleixen els requisits d’habitabilitat (higiene, salubritat, protecció contra el soroll, estalvi energètic, etc.). |
| 1 any | Vicis o defectes d’execució que afecten elements de terminació o acabat. |
Garantia ≠ responsabilitat
Convé no confondre dos conceptes de la LOE:
- La responsabilitat (article 17): qui respon dels danys i durant quant de temps (els terminis 10/3/1).
- La garantia (article 19): les assegurances obligatòries que cobreixen aquests danys (per exemple, l’assegurança decennal per a l’estructura).
Qui respon: el promotor, solidàriament
El promotor respon solidàriament amb la resta d’agents (constructor, direcció d’obra) davant els compradors dels danys per vicis o defectes de construcció. Això vol dir que pots reclamar al promotor encara que no sàpigues quin agent concret ha causat el defecte: el promotor és el primer responsable davant teu.
El termini per reclamar: 2 anys des del dany
Compte amb una distinció important:
- Els terminis 10/3/1 són el període durant el qual un defecte queda cobert (es compten des de la recepció).
- A més, l’acció per reclamar prescriu als 2 anys des que es produeix el dany (article 18), no des de l’acabament de l’obra.
Exemple: un defecte d’habitabilitat que apareix dins dels 3 anys et dóna 2 anys més per reclamar des que el detectes. Un defecte que apareix passats els 3 anys ja queda fora d’aquesta cobertura.
Quan convé parlar amb un professional
Davant un defecte rellevant, un tècnic (arquitecte o aparellador) pot documentar-ne la causa amb un informe, i un advocat t’ajudarà a reclamar dins de termini. Vegeu com documentar i reclamar defectes.
Preguntes freqüents
Quins són els terminis de garantia en obra nova?
La LOE preveu tres terminis de responsabilitat: 1 any per als defectes d'acabat, 3 anys per als que afecten l'habitabilitat i 10 anys per als danys que afecten elements estructurals. Es compten des de la recepció de l'obra.
A qui puc reclamar?
El promotor respon sempre solidàriament davant els compradors dels danys per defectes de construcció, amb independència de quin agent els hagi causat. No cal identificar el responsable concret per reclamar al promotor.
Quant de temps tinc per reclamar?
L'acció per exigir responsabilitat prescriu als 2 anys des que es produeix el dany (no des de l'acabament de l'edifici). Per això convé reclamar i deixar constància tan aviat com aparegui el defecte.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.