El llibre de l'edifici: documentació útil per comprar i vendre

El llibre de l’edifici és la documentació que recull la història i l’estat d’un edifici: les seves dades, la documentació tècnica, el manual d’ús i manteniment i el registre d’obres, incidències i inspeccions. Tot i dir-se “llibre”, en realitat és una recopilació de documents.

Per a qui compra o ven, és una font d’informació molt útil sobre l’estat de l’edifici. Aquesta guia explica de manera general què és, què conté i per què importa. Per a l’aplicació concreta al teu cas, consulta un tècnic o l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

En resum

• És el conjunt de documents que descriu l’edifici i en recull el manteniment.
• Hi ha dues situacions: edificis nous (el lliura el promotor) i edificis existents (vinculat a la ITE).
• És útil abans de comprar o vendre: documenta l’estat i possibles obres o derrames.
• És diferent de la cèdula d’habitabilitat i del certificat energètic.

Dues situacions

• Edificis nous o de gran rehabilitació: la Llei d’ordenació de l’edificació (LOE) preveu que la documentació que forma el llibre es lliuri als usuaris finals. En propietat horitzontal, el conserva la comunitat de propietaris.
• Edificis existents: a Catalunya, el Decret 67/2015 vincula la documentació de l’edifici al deure de conservació i a la inspecció tècnica (ITE). Després de la inspecció, el llibre ha d’incloure, com a mínim, l’informe de la ITE.

L’aplicació exacta (quins edificis, quins terminis) depèn de l’antiguitat i l’ús: comprova-ho amb un tècnic o l’Agència de l’Habitatge.

Què conté

Habitualment:

• Dades de l’edifici: emplaçament, promotor, tècnics, llicències i dates de construcció.
• Documentació tècnica (“as built”): plànols, estructura, instal·lacions.
• Manual d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions.
• Registre d’operacions de manteniment i reparació, i d’incidències.
• Documents associats: ITE i certificat d’aptitud, certificat d’eficiència energètica, garanties, etc.

Quins documents són obligatoris depèn de si l’edifici és nou o existent i de la seva història.

Per què importa en comprar o vendre

• Per a qui compra: mostra l’estat real i el manteniment de l’edifici, les deficiències detectades per la ITE i possibles obres pendents o derrames. És una bona comprovació de diligència.
• Per a la comunitat i qui ven: acredita el compliment del deure de conservació i pot facilitar l’accés a ajuts de rehabilitació.

Què demanar com a comprador

• El llibre de l’edifici o, si més no, la ITE i el certificat d’aptitud vigent.
• El certificat d’eficiència energètica.
• Les actes i els acords de la comunitat sobre obres i derrames.

No el confonguis amb altres documents

• Llibre de l’edifici: a nivell d’edifici (estat, manteniment).
• Cèdula d’habitabilitat: de cada habitatge.
• Certificat d’eficiència energètica: qualificació del consum energètic.

Quan convé parlar amb un professional

Per saber si un edifici concret ha de tenir el llibre, com obtenir-lo o interpretar-ne el contingut, consulta un administrador de finques, un tècnic (arquitecte o aparellador) o l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Abans de comprar, demana aquesta documentació al venedor o a la comunitat.