Com vendre un habitatge pas a pas a Catalunya

Vendre un habitatge és un procés ordenat: primer es prepara la documentació, després es pacten les arres i s’arriba a l’escriptura, i finalment cal liquidar els impostos del venedor. Aquesta guia ofereix una seqüència pràctica per no deixar-te res; per al detall de cada tribut, enllacem les guies específiques.

És informació general: per a la fiscalitat concreta i els documents del teu cas, consulta un gestor, un assessor fiscal o un agent de la propietat.

Pas 1. Prepara la documentació

Abans d’anunciar i, sobretot, abans de signar, reuneix:

• Nota simple actualitzada del Registre (confirma titularitat i càrregues).
• Cèdula d’habitabilitat vigent.
• Certificat d’eficiència energètica registrat (és obligatori per anunciar i vendre).
• Certificat d’aptitud (ITE) si l’edifici hi està obligat.
• Últim rebut de l’IBI pagat.
• Certificat de deutes amb la comunitat de propietaris.
• Si tens hipoteca, el certificat de deute pendent per cancel·lar-la.

Pas 2. Arres i contracte

Quan trobes comprador, és habitual signar un contracte d’arres que reserva l’operació i fixa el preu i el termini per escripturar. A Catalunya, convé tenir clar quin tipus d’arres es pacten, perquè les conseqüències de fer-se enrere són diferents.

Pas 3. Escriptura i registre

La compravenda es formalitza en escriptura pública davant de notari. En aquell moment:

• Lliures al comprador la documentació obligatòria.
• Es paga el preu i, si cal, es cancel·la la hipoteca pendent.
• El comprador inscriu després la compra al Registre de la Propietat.

Pas 4. Impostos del venedor

• Plusvàlua municipal (IIVTNU): la gestiona l’ajuntament. Grava l’increment de valor del sòl urbà. Si no hi ha increment, no s’ha de pagar; hi ha dos mètodes de càlcul i pots triar el més favorable. Comprova el termini i les regles del teu municipi.
• IRPF — guany patrimonial: si véns per més del que et va costar (sumant despeses i millores), tributa el guany. Hi ha exempcions rellevants, com la reinversió en habitatge habitual o la venda de l’habitatge habitual per majors de 65 anys.

Si ets no resident fiscal a Espanya, el comprador està obligat a retenir un percentatge del preu i ingressar-lo a l’AEAT a compte del teu IRNR. És un supòsit específic; consulta assessorament.

Pas 5. Liquidació de despeses

• El venedor sol assumir la plusvàlua municipal, els honoraris d’intermediació immobiliària i el cost de la documentació obligatòria i de la cancel·lació de la hipoteca.
• El comprador paga el preu, l’ITP o IVA i AJD, la notaria de la compra, el registre i la gestoria.
• L’IBI de l’any de la venda se sol prorratejar per acord entre les parts al contracte.

Amb la documentació a punt i els impostos previstos, la venda és molt més tranquil·la. Davant de qualsevol dubte fiscal, especialment sobre exempcions de l’IRPF, consulta un professional abans de signar.