L'IRPF en vendre un habitatge: el guany patrimonial

Quan vens un habitatge per més del que et va costar, la diferència pot generar un guany patrimonial que tributa a l’IRPF. Entendre com es calcula a grans trets i quines exempcions existeixen t’ajuda a preveure la fiscalitat de la venda.

Aquesta guia és informació general. El càlcul i les exempcions depenen del teu cas i la normativa canvia: comprova sempre la informació vigent a l’AEAT i consulta un assessor fiscal o gestor.

En resum

• Vendre pot generar un guany (o pèrdua) patrimonial que tributa a la base de l’estalvi de l’IRPF.
• El guany és, a grans trets, valor de transmissió − valor d’adquisició.
• Hi ha exempcions (reinversió en habitatge habitual, majors de 65 anys, dació en pagament…) amb condicions.
• És diferent de la plusvàlua municipal.

Com es calcula el guany (a grans trets)

El guany o la pèrdua és la diferència entre:

• Valor de transmissió: el preu de venda menys les despeses i tributs de la venda a càrrec del venedor (per exemple, la plusvàlua municipal que ha pagat).
• Valor d’adquisició: el preu de compra més les inversions i millores i les despeses i tributs de la compra (ITP o IVA, notaria, registre…), menys les amortitzacions quan escaiguin.

Compte: les millores s’afegeixen al valor d’adquisició, però les despeses de conservació i reparació no. És una distinció que sovint genera errors; davant del dubte, consulta l’AEAT o un assessor.

A quin tipus tributa

El guany s’integra a la base de l’estalvi, que té una escala per trams. Els tipus i els trams els fixa la llei i canvien: comprova els vigents a l’AEAT. A títol orientatiu, l’escala de la base de l’estalvi s’estructura en diversos trams creixents (des d’un tipus mínim per als primers euros fins a un tipus màxim per als imports més alts). No donem per fet un tipus concret per al teu cas.

Exempcions principals

Sempre amb condicions i verificant-les a l’AEAT:

• Reinversió en habitatge habitual: el guany per vendre l’habitatge habitual pot quedar exempt si reinverteixes l’import obtingut en un nou habitatge habitual dins del termini legal (amb caràcter general, dos anys). Si reinverteixes només una part, l’exempció és proporcional.
• Majors de 65 anys: el guany per transmetre l’habitatge habitual queda exempt. A més, per a majors de 65 anys hi ha una exempció per reinvertir el guany de qualsevol bé en una renda vitalícia (amb límit i terminis).
• Dació en pagament o execució hipotecària de l’habitatge habitual: exempta en determinats supòsits.
• Béns adquirits abans de 1995: hi ha un règim transitori (coeficients d’abatiment) molt condicionat i amb límits. Comprova si és el teu cas.

Diferència amb la plusvàlua municipal

Són dos impostos diferents que poden aplicar-se a la mateixa venda:

A més, la plusvàlua municipal que paga el venedor es resta del valor de transmissió en el càlcul del guany de l’IRPF.

Quan convé parlar amb un professional

El càlcul del guany, les despeses computables i les exempcions tenen molts matisos. Per fer-ho bé, consulta un assessor fiscal o gestor i comprova la informació vigent a l’AEAT. Per als altres impostos de la venda, mira la guia per vendre, la plusvàlua municipal i l’IBI.