Es pot vendre un habitatge que encara té hipoteca. És una situació molt habitual: el deute pendent es cancel·la, normalment, amb una part del preu de venda en el mateix moment de signar davant de notari. Però convé entendre bé el procés i revisar uns quants punts abans de posar el pis al mercat.
En resum
- Es pot vendre amb hipoteca pendent: el deute es liquida amb el preu de venda.
- Cal demanar al banc un certificat de deute pendent (saldo i possible comissió per amortització anticipada).
- A la signatura, el banc cobra el que se li deu i el venedor rep la resta.
- Pagar el deute (cancel·lació econòmica) no treu automàticament la càrrega del Registre (cancel·lació registral): són dues coses diferents.
El certificat de deute pendent
Abans de res, el venedor ha de demanar al seu banc un certificat de deute pendent (o de saldo). Aquest document indica:
- El capital pendent d’amortitzar.
- Els interessos meritats i no pagats, si n’hi ha.
- La possible comissió per amortització anticipada, segons el contracte.
Amb aquesta xifra es pot calcular si el preu de venda esperat cobreix el deute i quants diners netejos quedaran. La comissió per amortització anticipada està limitada legalment per a les hipoteques signades sota la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, però cada contracte té les seves condicions: comprova-les amb el banc.
La signatura: com es reparteix el preu
A l’escriptura de compravenda, és habitual que el banc del comprador prepari els mitjans de pagament repartits:
- Un import per liquidar el deute pendent, que va directament al banc del venedor.
- La resta del preu, que rep el venedor.
El banc del venedor sol enviar un apoderat a la notaria perquè confirmi el saldo i signi la cancel·lació. Segons el Banc d’Espanya, el banc no pot cobrar comissió per assistir a la notaria ni pels desplaçaments.
Cancel·lació econòmica i cancel·lació registral
És important no confondre dos conceptes:
- Cancel·lació econòmica: pagar el deute pendent. Es produeix a la signatura. El banc ha d’expedir gratuïtament el certificat de saldo zero.
- Cancel·lació registral: treure la hipoteca del Registre de la Propietat. És un tràmit posterior, amb escriptura notarial i presentació al Registre. Fins que no es fa, la càrrega segueix apareixent a la nota simple.
Pots ampliar-ho a cancel·lació registral de la hipoteca.
Alternativa: la subrogació del comprador
En alguns casos, en lloc de cancel·lar la hipoteca, el comprador assumeix la hipoteca existent (subrogació de deutor). Requereix l’aprovació del banc, que valorarà la solvència del nou titular. No sempre és possible ni interessant; compara-ho amb una hipoteca nova.
Quan convé parlar amb un professional
Si el deute s’acosta o supera el preu de venda, si hi ha comissions altes o si et planteges una subrogació, parla amb el teu banc i, si cal, amb un advocat o gestor. Per als imports i comissions vigents, consulta sempre el teu contracte i el Banc d’Espanya.
Preguntes freqüents
Puc vendre el pis si la hipoteca pendent és més alta que el preu de venda?
Sí, però el venedor ha de cobrir la diferència perquè el banc pugui cancel·lar el préstec. Si no es disposa de liquiditat, cal parlar amb el banc abans de vendre. Convé l'assessorament d'un professional.
Quan es cancel·la la hipoteca en vendre?
La cancel·lació econòmica (pagar el deute pendent) es fa en el moment de la signatura davant de notari, amb part del preu de venda. La cancel·lació registral —treure la càrrega del Registre— és un tràmit posterior.
Qui paga la cancel·lació de la hipoteca del venedor?
Per regla general, les despeses de cancel·lar la hipoteca del venedor van a càrrec del venedor, llevat que es pacti una altra cosa al contracte de compravenda.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.