Quan s’acaba de pagar una hipoteca, el deute desapareix, però la càrrega pot seguir inscrita al Registre de la Propietat. Si vols vendre, aquesta càrrega “fantasma” pot complicar o endarrerir l’operació. Aquí t’expliquem per què passa i com fer la cancel·lació registral.
En resum
- Pagar la hipoteca (cancel·lació econòmica) no la treu del Registre.
- La cancel·lació registral és un tràmit voluntari però sovint necessari per vendre amb el títol net.
- Passos: certificat de saldo zero → escriptura davant notari → AJD (exempt, però cal presentar el model) → inscripció al Registre.
- Els costos (notaria i Registre) depenen de l’import de la hipoteca inicial.
Per què la hipoteca pagada segueix al Registre
Quan es constitueix una hipoteca, s’inscriu al Registre de la Propietat com a càrrega sobre la finca. Pagar l’última quota no esborra automàticament aquesta inscripció: cal fer un acte jurídic posterior. Mentre no es fa, qualsevol nota simple mostrarà la finca com a gravada, encara que el deute estigui liquidat.
Els passos per cancel·lar-la
- Certificat de saldo zero. El banc l’ha d’expedir gratuïtament. Acredita que el deute és zero.
- Escriptura de cancel·lació. Es presenta el certificat a un notari (de lliure elecció), que atorga l’escriptura. Hi ha de comparèixer un apoderat del banc; el banc no pot cobrar per aquesta assistència.
- Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD). Les cancel·lacions d’hipoteca estan exemptes de pagament de l’AJD, però s’ha de presentar igualment el model (a Catalunya, el model 600 davant de l’ATC).
- Inscripció al Registre. Amb l’escriptura i el justificant fiscal, es presenta tot al Registre de la Propietat perquè cancel·li la càrrega.
Quant triga i quant costa
El tràmit notarial sol ser ràpid; la inscripció registral pot afegir unes setmanes. En conjunt, sol durar diverses setmanes. Els honoraris notarials i les taxes registrals depenen de l’import de la hipoteca inicial; són aranzels regulats. Algunes entitats permeten tramitar-ho de manera electrònica.
Per què importa abans de vendre
Si la hipoteca pagada no s’ha cancel·lat registralment, la nota simple seguirà mostrant la càrrega. Els compradors i els seus bancs volen un títol net, i això pot endarrerir o bloquejar la venda. Resoldre-ho abans d’anunciar el pis evita complicacions d’última hora. Recorda-ho també a vendre amb hipoteca pendent i als documents per vendre un pis.
Quan convé parlar amb un professional
Pots fer el tràmit pel teu compte o encarregar-lo a un gestor. Per als imports d’aranzels i l’estat de l’exempció d’AJD, consulta el Banc d’Espanya, l’ATC i el teu notari.
Preguntes freqüents
Vaig acabar de pagar la hipoteca fa anys. Per què encara surt al Registre?
Perquè pagar el deute (cancel·lació econòmica) no treu automàticament la càrrega del Registre. Cal una cancel·lació registral amb escriptura notarial i presentació al Registre.
Quant costa cancel·lar la hipoteca al Registre?
Hi ha honoraris notarials i taxes registrals, que depenen de l'import de la hipoteca inicial. L'AJD per la cancel·lació està exempt de pagament, però s'ha de presentar igualment el model corresponent.
Pot negar-se el banc a signar la cancel·lació?
No. Un cop pagada la hipoteca, el banc ha d'expedir gratuïtament el certificat de saldo zero i enviar un apoderat a la notaria, sense cobrar per aquest tràmit.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.