L'escriptura pública i la notaria en comprar un habitatge

L’escriptura pública de compravenda és el document amb què formalitzes la compra d’un habitatge davant de notari. És el pas que dóna seguretat jurídica a l’operació i el títol que després et permet inscriure la compra al Registre de la Propietat.

Aquesta guia explica de manera general què és l’escriptura, quin és el paper del notari, què revisar abans de la signatura i què passa després. Per al teu cas, el notari t’assessora de manera imparcial abans de signar.

En resum

• L’escriptura pública la autoritza el notari i té fe pública.
• El notari comprova identitats, càrregues i mitjans de pagament, i assessora totes dues parts.
• Pots triar lliurement el notari.
• Després de signar cal liquidar els impostos i inscriure la compra al Registre de la Propietat.

Què és l’escriptura pública de compravenda

És el document que autoritza un notari i que recull el contracte de compravenda. Té fe pública (és fefaent i prova privilegiada) i és el títol inscriptible: la via habitual per accedir al Registre de la Propietat. L’original (la matriu) es queda al protocol del notari; tu en reps una còpia autoritzada.

El paper del notari

El notari és un professional imparcial que controla la legalitat de l’operació. En una compravenda:

• Comprova la identitat i la capacitat de les parts i el títol de qui ven; si és l’habitatge habitual o un bé de la parella, hi han de signar tots dos.
• Exposa l’estat de les càrregues (hipoteques, embargaments) consultant la informació registral i el Cadastre.
• Informa de les obligacions fiscals i del repartiment de despeses, i identifica els mitjans de pagament.
• Demana el certificat d’eficiència energètica, el justificant de l’IBI i la referència cadastral, i comprova la cèdula d’habitabilitat.
• Assessora per igual comprador i venedor. Pots triar el notari; tots cobren el mateix per un mateix servei.

Abans de signar

• Demana una nota simple recent per confirmar la titularitat i les càrregues.
• Si has signat arres, revisa el termini per escripturar i les condicions.
• Si compres amb hipoteca, la Llei 5/2019 preveu un procés previ: el banc t’ha de lliurar la documentació (FEIN i FiAE) amb deu dies naturals d’antelació i has de fer una visita gratuïta al notari (acta prèvia) abans de signar.
• Reuneix la documentació: nota simple, cèdula, certificat energètic, últim rebut de l’IBI, estat de pagaments de la comunitat i, si l’edifici hi està obligat, el certificat d’aptitud (ITE).

El dia de la signatura

Es reuneixen davant del notari la part venedora, la compradora i, si hi ha hipoteca, el banc. El notari llegeix i explica l’escriptura, es documenta el pagament del preu i, normalment, es lliuren les claus. Si hi ha finançament, la compravenda i la hipoteca se solen signar de manera simultània. És el darrer moment per resoldre dubtes: un cop autoritzada l’escriptura, no es pot tornar enrere.

Després de signar: impostos i Registre

1. Liquidar l’impost que correspongui: ITP (segona mà) o IVA i AJD (obra nova). Consulta les despeses de la compra.
2. Inscriure la compra al Registre de la Propietat. El notari pot enviar una còpia electrònica el mateix dia. La inscripció et dóna protecció davant de tercers.

Recorda la distinció: l’escriptura (notarial) acredita el contracte; la inscripció (registral) protegeix la teva propietat enfront de tercers de bona fe.

Checklist abans de la cita

• Nota simple recent (titularitat i càrregues).
• Cèdula d’habitabilitat vigent.
• Certificat d’eficiència energètica.
• Últim rebut de l’IBI i referència cadastral.
• Estat de pagaments i derrames de la comunitat.
• Certificat d’aptitud (ITE) si l’edifici hi està obligat.
• Si hi ha hipoteca: FEIN, FiAE i acta prèvia feta.

Quan convé parlar amb un professional

El notari assessora de manera imparcial i gratuïta abans de signar: aprofita-ho per resoldre tots els dubtes. Per a qüestions concretes (fiscalitat, clàusules, situacions de cotitularitat o herència), consulta també un gestor o un advocat.