Vendre un pis que està llogat és possible, però el llogater té drets que cal respectar. Conèixer-los evita nul·litats i conflictes. Aquesta guia repassa la subrogació del comprador i el tanteig i retracte.
En resum
- Es pot vendre amb llogater dins; el contracte no s’extingeix per la venda.
- El comprador se subroga en el contracte durant el període mínim de protecció.
- El llogater té tanteig i retracte (dret d’adquisició preferent), llevat de pacte vàlid de renúncia.
- La notificació al llogater és clau: fer-la malament obre la porta al retracte.
La subrogació del comprador (LAU art. 14)
Quan es ven un habitatge llogat, el comprador passa a ocupar la posició de propietari-arrendador i ha de respectar el contracte durant el període mínim legal (en general, els primers 5 anys, o 7 si el propietari anterior és persona jurídica). Per al temps que excedeixi aquest mínim, el que el comprador hagi de respectar depèn de si el contracte estava inscrit al Registre.
El tanteig i retracte (LAU art. 25)
El llogater té un dret d’adquisició preferent:
- Tanteig: el propietari ha de notificar la decisió de vendre, el preu i les condicions essencials. El llogater disposa de 30 dies naturals per igualar l’oferta i comprar ell.
- Retracte: si no se’l va notificar, si es va ometre alguna condició o si es va vendre per un preu inferior al notificat, el llogater pot subrogar-se en la compra després de feta, dins el termini legal.
Per això la notificació fefaent (per exemple, burofax o via notarial) és tan important: documenta el preu i les dates.
Punts a revisar abans de signar
- Notifica correctament el llogater i guarda’n la prova.
- Comprova si hi ha pacte de renúncia al tanteig i retracte i si és vàlid.
- Fes constar a l’escriptura la situació arrendatícia de l’immoble (el notari ho demanarà).
Quan convé parlar amb un professional
La gestió de les notificacions i dels terminis té conseqüències jurídiques. Convé l’assessorament d’un advocat i del notari. Vegeu també comprar amb inquilins i la guia per vendre.
Preguntes freqüents
Es pot vendre un pis amb el llogater dins?
Sí. El contracte de lloguer no impedeix vendre, però el comprador se subroga en el contracte durant el període mínim de protecció (en general, els primers 5 anys, o 7 si el propietari anterior és persona jurídica). El llogater hi pot continuar segons el contracte.
Què és el tanteig i el retracte del llogater?
És un dret d'adquisició preferent (LAU art. 25): el propietari ha de notificar al llogater la decisió de vendre, el preu i les condicions; el llogater té 30 dies naturals per igualar l'oferta (tanteig). Si no se'l notifica o es ven per sota del preu notificat, pot exercir el retracte després de la venda.
El llogater pot renunciar al tanteig i retracte?
En alguns contractes es pot pactar la renúncia a aquest dret, segons la durada i el règim aplicable. Convé revisar-ho amb un professional i deixar-ho clar a l'escriptura.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.