Comprar un pis amb inquilí (llogat) és possible, però el comprador no compra un pis buit: hereta un contracte de lloguer amb drets per a l’inquilí. Convé revisar-ho bé abans de signar.
En resum
- El comprador se subroga en el contracte (LAU, article 14).
- L’inquilí pot tenir dret de tanteig i retracte (article 25).
- La fiança dipositada a l’INCASÒL s’ha de traspassar.
- Demana el contracte i comprova durada, renda i possibles deutes.
La subrogació del comprador (article 14 LAU)
Quan compres un pis llogat, te subrogues en la posició d’arrendador. La LAU protegeix una durada mínima del contracte a favor de l’inquilí: en general, el comprador ha de respectar el contracte durant aquest període mínim, encara que reuneixi els requisits de tercer protegit del Registre.
Conseqüència pràctica: no pots fer fora l’inquilí immediatament. Has de comptar amb el temps de contracte que queda.
El dret de tanteig i retracte (article 25 LAU)
Quan el propietari ven un pis llogat, l’inquilí sol tenir:
- Tanteig: dret a comprar amb preferència, un cop notificat el preu i les condicions, dins d’un termini (30 dies naturals).
- Retracte: si no se l’ha notificat bé o el preu real ha estat inferior, dret a subrogar-se en la compra dins de termini.
Aquest dret es pot renunciar al contracte de lloguer. Comprova si hi ha renúncia: és un punt clau abans de comprar.
Excepció: el tanteig i retracte no s’apliquen quan es venen alhora tots els habitatges de l’edifici del mateix propietari.
La fiança i l’INCASÒL
La posició d’arrendador es transmet al comprador, inclosa la fiança. A Catalunya la fiança està dipositada a l’INCASÒL; el traspàs s’ha de coordinar entre venedor i comprador. Vegeu la fiança i l’INCASÒL.
Què comprovar abans de signar
- Còpia del contracte i data d’inici (quan acaba el període mínim).
- Si hi ha renúncia al tanteig i retracte.
- Renda actual i clàusula d’actualització.
- Deutes de renda pendents o conflictes oberts.
- Estat de la fiança i de qualsevol garantia addicional.
Quan convé parlar amb un professional
Comprar amb inquilí barreja compravenda i dret d’arrendaments. Fes revisar el contracte i la situació per un advocat abans de signar les arres, i recolza’t en el notari. Vegeu també comprovacions abans de comprar.
Preguntes freqüents
Puc fer fora l'inquilí just després de comprar?
No. La LAU protegeix la durada mínima del contracte: el comprador se subroga en la posició d'arrendador. Has de respectar el contracte vigent en els termes que fixa la llei.
L'inquilí pot comprar el pis abans que jo?
Sí, si no hi ha renúncia. La LAU dóna a l'inquilí el dret de tanteig (comprar amb preferència) i de retracte (subrogar-se en la compra) quan el propietari ven, llevat que s'hagi pactat la renúncia al contracte.
Què passa amb la fiança dipositada a l'INCASÒL?
La posició d'arrendador es transmet al comprador, inclosa l'obligació sobre la fiança. El traspàs s'ha de coordinar entre venedor i comprador i comunicar a l'INCASÒL.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.