Vendre un habitatge sobre el qual hi ha un usdefruit és possible, però el què i el com depenen de qui ven i amb quin consentiment. Aquesta guia n’aclareix els punts legals i fiscals principals.
En resum
- Es poden vendre tres coses: la nua propietat, l’usdefruit o el ple domini.
- El nu propietari pot vendre la nua propietat sense consentiment de l’usufructuari, però subjecta a l’usdefruit.
- Per vendre el ple domini cal el consentiment de totes dues parts.
- La valoració de cada dret (i la fiscalitat) la marquen les regles oficials de l’ATC.
Què es pot vendre
- Nua propietat: la ven el nu propietari. El comprador la rep subjecta a l’usdefruit, que continua fins que s’extingeix.
- Usdefruit: el pot transmetre l’usufructuari (segons el títol).
- Ple domini: nu propietari i usufructuari venen junts i el comprador obté la propietat lliure.
El nu propietari pot vendre sense el consentiment de l’usufructuari, però només la nua propietat; per al ple domini cal l’acord de tots dos.
La valoració i el repartiment del preu
Quan es ven el ple domini conjuntament, el preu es reparteix entre les parts segons el valor de cada dret. Aquest valor es calcula amb les regles oficials de valoració que aplica l’ATC, que depenen de l’edat de l’usufructuari (com més gran, menys val l’usdefruit i més la nua propietat).
La consolidació del domini
Quan la nua propietat i l’usdefruit es reuneixen en una persona —per exemple, en morir l’usufructuari—, es produeix la consolidació del domini, que és un fet imposable que es declara a l’ATC (habitualment dins els 6 mesos següents a la defunció). Vegeu usdefruit i nua propietat.
Quan convé parlar amb un professional
És una operació amb implicacions de dret civil català i fiscals (ATC). Convé l’assessorament d’un notari, un assessor fiscal i, si cal, un advocat, especialment per valorar correctament cada dret.
Preguntes freqüents
Es pot vendre un pis que té usdefruit?
Sí, però cal distingir què es ven. El nu propietari pot vendre la nua propietat sense el consentiment de l'usufructuari, però el comprador la rep subjecta a l'usdefruit. Per vendre el ple domini (lliure d'usdefruit) cal el consentiment de totes dues parts.
Què passa amb el preu si es ven el ple domini conjuntament?
El preu es reparteix entre el nu propietari i l'usufructuari segons el valor de cada dret. Aquest valor es determina amb les regles oficials de valoració que aplica l'ATC, que depenen de l'edat de l'usufructuari.
Quan es paga impost per la consolidació del domini?
Quan la nua propietat i l'usdefruit es reuneixen en una persona (per exemple, en morir l'usufructuari), es produeix un fet imposable que es declara a l'ATC, habitualment dins els 6 mesos següents a la defunció.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.