Quan el venedor d’un immoble és no resident, apareix una obligació que sovint sorprèn el comprador: ha de retenir el 3% del preu i ingressar-lo a Hisenda. Aquesta guia ho explica de manera precisa però amb cauteles.
En resum
- Si el venedor és no resident sense establiment permanent, el comprador ha de retenir el 3% del preu.
- S’ingressa amb el model 211 a l’AEAT, com a pagament a compte de l’IRNR del venedor.
- Si no es reté, l’immoble queda afecte: el comprador n’assumeix el risc.
- El venedor liquida després el guany real amb el model 210.
Com funciona la retenció
Quan es transmet un immoble situat a Espanya i el venedor és no resident sense establiment permanent, l’adquirent (sigui o no resident) ha de:
- Retenir el 3% de la contraprestació acordada.
- Ingressar-lo a l’AEAT amb el model 211, dins el mes següent a la transmissió.
Aquest 3% és un pagament a compte de l’impost sobre la renda de no residents (IRNR) que correspon al venedor pel guany de la venda.
Què fa després el venedor
El venedor no resident presenta el model 210 per liquidar el guany real. El 3% retingut s’hi descompta:
- Si l’impost final és inferior, pot demanar-ne la devolució.
- Si és superior, ha de pagar la diferència.
Els convenis de doble imposició poden alterar la tributació. Confirma-ho amb l’AEAT o un assessor.
El risc per al comprador
Si el comprador no reté el 3%, l’immoble queda afecte al pagament de l’import que s’hauria d’haver retingut. És a dir, el comprador pot haver de respondre’n (amb possibles recàrrecs). Per això retenir protegeix el comprador.
Excepció: no cal retenir si el venedor acredita la residència fiscal a Espanya mitjançant certificat de l’AEAT.
Quan convé parlar amb un professional
És una operació on un error costa diners. Tant el comprador com el venedor haurien de comptar amb un gestor o assessor fiscal i el notari. Vegeu també comprar sent no resident.
Preguntes freqüents
Quan s'aplica la retenció del 3%?
Quan el venedor d'un immoble situat a Espanya és no resident sense establiment permanent. El comprador ha de retenir el 3% del preu acordat i ingressar-lo a l'AEAT amb el model 211, com a pagament a compte de l'IRNR del venedor.
Què passa si el comprador no reté el 3%?
L'immoble queda afecte al pagament de l'import que s'hauria d'haver retingut. És a dir, el comprador assumeix el risc i pot haver de respondre'n, amb recàrrecs. Per això la retenció el protegeix.
El venedor recupera aquest 3%?
El venedor no resident presenta després el model 210 per liquidar el guany real. Si l'impost final és inferior al 3% retingut, pot demanar la devolució de la diferència; si és superior, ha de pagar la diferència. Els convenis de doble imposició poden afectar la tributació.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.