Comprar un habitatge a Catalunya sent no resident és perfectament possible, però hi ha tràmits i impostos específics: el NIE, l’IRNR i, en alguns casos, un representant fiscal. Aquí n’expliquem els punts clau.
En resum
- Necessites el NIE, que fa d’identificador fiscal.
- Com a propietari no resident, tributes per l’IRNR.
- La retenció del 3% afecta quan el venedor és no resident.
- Els no residents de fora de la UE/EEE solen necessitar un representant fiscal.
El NIE
Qualsevol estranger que compri un immoble a Espanya necessita el NIE (Número d’Identificació d’Estranger), que serveix com a identificador fiscal. Cal per:
- Signar l’escriptura.
- Pagar els impostos.
- Operar amb el banc.
Es tramita a les oficines d’estrangeria de la policia o als consolats espanyols a l’exterior.
L’IRNR del propietari no resident
Els no residents que tenen un immoble a Espanya tributen per l’IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents). Segons l’ús de l’immoble:
- Renda imputada si és d’ús propi o està buit.
- Rendiment si es lloga.
- Guany patrimonial quan es ven.
Els tipus de l’IRNR depenen del país de residència i del conveni de doble imposició, i poden canviar. Consulta’ls a l’AEAT.
La retenció del 3% (atenció a qui afecta)
És un punt que sovint es malinterpreta:
- No és un impost del comprador. Quan el venedor és no resident, el comprador (sigui resident o no) ha de retenir el 3% del preu i ingressar-lo a l’AEAT amb el model 211, com a pagament a compte de l’IRNR del venedor.
- Si el venedor és resident, no s’aplica la retenció.
- Si el venedor no resident té un guany menor, pot demanar la devolució de l’excés amb el model 210.
Si compres a un venedor no resident, estàs obligat a fer la retenció; si no la fas, pots respondre solidàriament de l’IRNR del venedor.
El representant fiscal
Els no residents de fora de la UE/EEE que tenen immobles a Espanya han de nomenar un representant fiscal amb residència a Espanya. Els residents a la UE/EEE n’estan, en general, exempts (vegeu l’AEAT).
Compte bancari i justificació de fons
- Els bancs solen demanar un compte espanyol per a la hipoteca i apliquen controls de prevenció del blanqueig (justificació de l’origen dels fons).
- Prepara documentació que acrediti l’origen dels diners (transferències traçables, estalvi, etc.). El notari també ha de comprovar-ho.
Quan convé parlar amb un professional
La compra com a no resident combina estrangeria, fiscalitat internacional i notaria. Recolza’t en un gestor o assessor fiscal especialitzat en no residents i en el notari. Vegeu també despeses de la compra.
Preguntes freqüents
Necessito el NIE per comprar?
Sí. Qualsevol estranger que compri un immoble a Espanya necessita el NIE, que és l'identificador fiscal. Cal per signar l'escriptura, pagar els impostos i operar amb el banc.
Què és la retenció del 3%?
Quan el venedor és no resident, el comprador (resident o no) ha de retenir el 3% del preu i ingressar-lo a l'AEAT (model 211) com a pagament a compte de l'IRNR del venedor. Si el venedor és resident, no s'aplica.
He de nomenar un representant fiscal?
Els no residents de fora de la UE/EEE que tenen immobles a Espanya han de nomenar un representant fiscal amb residència a Espanya. Els residents a la UE/EEE n'estan, en general, exempts.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.