Tenir un pis en copropietat (proindivís) amb altres persones és molt habitual —per herència, divorci o compra conjunta— i de vegades cal dissoldre-la. El mecanisme és l’extinció de condomini. Aquí t’expliquem què vol dir i què revisar.
En resum
- En proindivís, diverses persones són propietàries del mateix bé amb una quota cadascuna, sense divisió física.
- Qualsevol copropietari pot demanar la divisió en qualsevol moment.
- L’extinció de condomini consisteix que un es queda el bé i compensa els altres.
- Té implicacions fiscals i de hipoteca que cal revisar amb un professional.
Què és la copropietat (proindivís)
Hi ha comunitat ordinària indivisa quan dues o més persones comparteixen la propietat d’un mateix bé, cadascuna amb una quota (per exemple, 50% i 50%). No hi ha una divisió física del bé. Apareix sovint per:
- Herència amb diversos hereus.
- Divorci o separació amb un habitatge comprat conjuntament.
- Compra conjunta entre parella, familiars o amics.
El dret a demanar la divisió
El Codi civil de Catalunya reconeix que qualsevol copropietari pot demanar la divisió del bé en qualsevol moment i sense causa (les parts ho poden ajornar per un temps pactat). “Ningú no està obligat a romandre en la comunitat.” Els altres copropietaris solen tenir drets d’adquisició preferent si un ven la seva part a un tercer.
Com funciona l’extinció de condomini
Un copropietari adquireix les parts dels altres i es converteix en únic propietari, compensant-los (normalment en diners). El procés:
- Acord sobre qui es queda el bé i la compensació (és molt recomanable una valoració).
- Escriptura pública davant de notari.
- Liquidació de l’impost corresponent.
- Inscripció al Registre de la Propietat.
Si no hi ha acord, qualsevol copropietari pot acudir al jutjat, que pot adjudicar el bé o ordenar-ne la venda en subhasta.
Punts fiscals (revisar amb un professional)
- Quan un copropietari es queda el bé i compensa els altres, l’operació sol tributar per AJD (no per ITP, que s’aplicaria en una venda a un tercer).
- Hi pot haver implicacions a l’IRPF si el valor del bé ha augmentat.
- En contextos de divorci, poden existir exempcions.
Els tipus i exempcions canvien i el resultat depèn molt del cas (per exemple, si hi ha “excés d’adjudicació”). No publiquem percentatges: consulta l’ATC i un gestor o advocat tributari.
La hipoteca
Signar l’extinció de condomini no allibera automàticament qui marxa de la hipoteca: el banc ha d’acceptar una novació. Sense l’acord del banc, l’antic copropietari segueix sent deutor. És un dels punts més importants a resoldre.
Quan convé parlar amb un professional
L’extinció de condomini combina dret civil, fiscalitat i hipoteca. Abans d’actuar, consulta un notari, un advocat i, per als impostos, un gestor. Vegeu també divorci i habitatge.
Preguntes freqüents
Quina diferència hi ha entre vendre la meva part i fer una extinció de condomini?
Vendre la teva part a un tercer és una transmissió subjecta a ITP. L'extinció de condomini, quan un copropietari es queda el bé i compensa els altres, sol tributar per AJD. El resultat depèn de les circumstàncies: consulta un professional.
Puc forçar la dissolució del proindivís si l'altre copropietari no vol?
Sí. El Codi civil de Catalunya reconeix el dret de qualsevol copropietari a demanar la divisió en qualsevol moment. Si no hi ha acord, es pot acudir al jutjat, que pot adjudicar el bé o ordenar-ne la venda.
L'extinció de condomini em treu de la hipoteca?
No automàticament. L'escriptura és un acord entre copropietaris, però el banc no hi és part. Per alliberar-te de la hipoteca cal negociar una novació amb l'entitat.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.