Quan compares hipoteques, dos indicadors són clau: el TIN i la TAE. Confondre’ls fa triar malament. Aquí t’expliquem què signifiquen i com fer servir la documentació precontractual (FEIN i FiAE) per comparar bé.
En resum
- El TIN és l’interès pur sobre el capital, sense comissions.
- La TAE inclou interès i comissions/despeses: és la xifra per comparar ofertes.
- La FEIN és l’oferta vinculant; el banc l’ha de lliurar 10 dies abans de signar.
- Les bonificacions redueixen el tipus a canvi de productes vinculats: cal valorar-ne el cost.
TIN i TAE: què mesura cadascun
- TIN (tipus d’interès nominal): el percentatge d’interessos que s’aplica al capital pendent. No inclou comissions ni altres despeses.
- TAE (taxa anual equivalent): incorpora, a més del TIN, les comissions i despeses associades a la concessió (per exemple, la comissió d’obertura o assegurances obligatòries vinculades), expressades de manera anualitzada.
Dues hipoteques amb el mateix TIN poden tenir TAEs molt diferents si les comissions o els productes obligatoris difereixen. Per això, compara per la TAE.
La FEIN i la FiAE
- FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada): el document precontractual vinculant amb el TIN, la TAE, el quadre d’amortització i les condicions. El banc l’ha de lliurar com a mínim 10 dies abans de la signatura, de manera gratuïta i sense condicionar-la a contractar res.
- FiAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades): recull advertències sobre índexs de referència, conseqüències de l’impagament, repartiment de despeses i, en hipoteques variables, escenaris d’evolució del tipus.
Bonificacions i productes vinculats
La venda vinculada (obligar a contractar productes per accedir al préstec) està prohibida. En canvi, les bonificacions són voluntàries: el banc pot reduir el tipus si contractes productes (compte, assegurança de llar, pla de pensions…). Cal valorar si el cost d’aquests productes compensa l’estalvi en interessos. El banc ha de mostrar també la TAE sense bonificacions.
Quan convé parlar amb un professional
Demana la FEIN de diverses entitats i compara per la TAE. El Banc d’Espanya ofereix simuladors gratuïts. Per triar entre fix, variable o mixt, mira també la guia d’hipoteca.
Preguntes freqüents
Quina diferència hi ha entre el TIN i la TAE?
El TIN és el tipus d'interès pur sobre el capital. La TAE hi afegeix les comissions i despeses associades, anualitzades. La TAE és l'indicador correcte per comparar ofertes de bancs diferents.
Per a què serveix la FEIN?
La FEIN és l'oferta vinculant que el banc ha de lliurar almenys 10 dies abans de signar. Conté el TIN, la TAE, la quota i les condicions, i permet comparar ofertes.
Les bonificacions per domiciliar la nòmina abaixen la TAE real?
Redueixen el tipus si compleixes les condicions dels productes vinculats, però cal valorar si el seu cost compensa l'estalvi. El banc ha de publicar també la TAE sense bonificacions.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.