Euríbor, tipus fix, variable i mixt: com afecten la hipoteca

Quan demanes una hipoteca, una de les decisions clau és el tipus d’interès: si serà fix, variable o mixt. D’aquesta tria depèn que la quota sigui sempre igual o que pugui pujar i baixar amb el temps. En les hipoteques variables, el factor que mou la quota és normalment l’euríbor.

Aquesta guia explica aquests conceptes de manera general perquè puguis comparar ofertes amb criteri. No recomanem cap producte concret ni fixem cap xifra d’euríbor: per als valors vigents, enllacem sempre la font oficial.

Tipus fix, variable i mixt

• Tipus fix: l’interès i la quota es mantenen constants tota la vida del préstec. Avantatge: previsibilitat. Inconvenient: sol partir d’un tipus inicial més alt que el variable.
• Tipus variable: l’interès es revisa periòdicament (normalment cada 12 mesos) segons un índex de referència —habitualment l’euríbor a un any— més un diferencial. La quota pot pujar o baixar a cada revisió.
• Tipus mixt: combina un període inicial a tipus fix (sovint entre 3 i 10 anys) i, després, passa a variable. Dóna certesa al principi i exposició a l’índex més endavant.

La Ley 5/2019 (llei hipotecària) regula la informació que el banc t’ha de donar sobre el tipus i els seus riscos abans de signar.

Què és l’euríbor

L’euríbor (Euro Interbank Offered Rate) és un índex que reflecteix el tipus al qual les entitats financeres europees es presten diners entre elles. El calcula i publica un administrador oficial (EMMI) i existeix per a diversos terminis; en les hipoteques espanyoles, el més utilitzat és l’euríbor a un any.

En una hipoteca variable:

Tipus aplicable = euríbor (a la revisió) + diferencial

El diferencial és el marge fix pactat amb el banc; no canvia. El que varia és el valor de l’euríbor a cada revisió. Per això, quan l’euríbor puja, la quota de les hipoteques variables tendeix a pujar, i a l’inrevés.

A Espanya, els valors de l’euríbor adquireixen caràcter oficial quan el Banc d’Espanya els publica cada mes al BOE. Pots consultar la sèrie mensual a la taula de tipus de referència oficials del Banc d’Espanya (enllaçada a les fonts). No publiquem aquí cap valor concret perquè canvia cada mes.

TIN i TAE: com comparar ofertes

• TIN (tipus d’interès nominal): el percentatge que s’aplica al préstec, sense comissions ni despeses.
• TAE (taxa anual equivalent): el cost efectiu anual, que inclou el TIN, les comissions i certs costos. És la xifra que el Banc d’Espanya recomana per comparar ofertes.

En les hipoteques variables, la TAE es calcula amb un escenari basat en l’euríbor del moment de la firma, de manera que pot variar al llarg de la vida del préstec.

Informació prèvia: FEIN i FiAE

Abans de signar, el banc t’ha de lliurar, amb una antelació mínima fixada per la llei, la documentació precontractual:

• La FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada): l’oferta personalitzada, amb import, termini, tipus (TIN i TAE), quadre d’amortització i comissions.
• La FiAE (Fitxa d’Advertiments Estandarditzats): t’adverteix dels elements més sensibles, com la variabilitat del tipus o l’índex de referència.

A més, abans de la firma, el notari comprova de manera gratuïta que has rebut i entès tota la documentació.

Idees per decidir

• Compara sempre amb la TAE i demana diverses ofertes.
• Pensa en el teu marge davant d’una pujada: amb una hipoteca variable, simula la quota si l’euríbor puja.
• Repassa els conceptes generals a la guia d’hipoteca per comprar habitatge i, si vols canviar les condicions més endavant, mira la subrogació i novació.
• Davant de dubtes, fes servir el simulador i la informació per a consumidors del Banc d’Espanya, o consulta assessorament independent.