Subrogació i novació d'hipoteca: canviar o renegociar el préstec

Si ja tens una hipoteca, no estàs obligat a mantenir-la sempre igual. Pots intentar millorar-ne les condicions de dues maneres principals: canviar-la a un altre banc (subrogació de creditor) o renegociar-la amb el teu banc actual (novació). Totes dues opcions estan regulades i tenen efectes diferents en costos i tràmits.

Aquesta guia explica de manera general com funcionen, què diu la normativa (principalment la Ley 2/1994 i la Ley 5/2019, la llei hipotecària) i on comprovar la informació oficial. Per a la teva situació concreta, compara ofertes i consulta el banc, el notari i, si cal, assessorament independent.

Subrogació: canviar la hipoteca a un altre banc

La subrogació de creditor permet traslladar la teva hipoteca a una altra entitat que t’ofereix millors condicions (per exemple, un tipus d’interès més baix), sense haver de cancel·lar i tornar a constituir el préstec. El nou banc paga el deute pendent al banc antic i passa a ser el nou creditor, amb les condicions pactades.

El procediment, regulat per la Ley 2/1994, segueix a grans trets aquests passos:

1. El nou banc et presenta una oferta vinculant amb les noves condicions.
2. Si l’acceptes, es notifica al banc actual, que ha d’emetre un certificat del deute pendent.
3. El banc actual disposa d’un termini per exercir el dret d’enervació: pot fer-te una contraoferta (una novació que iguali o millori les condicions).
4. Si el banc actual no millora l’oferta dins de termini, es formalitza la subrogació en escriptura pública davant de notari.

No confonguis aquesta subrogació amb la subrogació de deutor, que és quan compres un habitatge i assumeixes la hipoteca que ja hi havia sobre l’immoble. En aquest cas sí que cal el consentiment del banc, perquè canvia la persona que ha de pagar.

Novació: renegociar amb el teu banc

La novació és una modificació de la hipoteca amb la mateixa entitat, de mutu acord. Es pot novar, entre altres coses:

• El tipus d’interès (per exemple, passar de variable a fix).
• El termini d’amortització (allargar-lo o escurçar-lo).
• El sistema d’amortització o les garanties.
• L’import pendent, en alguns casos (ampliació de capital).

Com la subrogació, la novació es formalitza en escriptura pública i s’inscriu al Registre de la Propietat. És habitual que el banc actual proposi una novació quan sap que estàs valorant marxar a la competència.

Despeses i impostos

Amb la Ley 5/2019 (llei hipotecària), en la constitució i la subrogació d’una hipoteca, el banc assumeix la major part de les despeses: aranzels de notaria, inscripció al registre, gestoria i l’impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD). Al client li sol correspondre, si escau, la taxació de l’immoble.

Pel que fa a l’AJD:

• La subrogació de creditor està, amb caràcter general, exempta d’AJD.
• Les novacions que afecten només el tipus d’interès o el termini també solen estar exemptes.
• Una novació que impliqui ampliació de capital pot tributar per la part ampliada; és una qüestió tècnica que convé consultar.

A Catalunya, l’AJD el gestiona l’Agència Tributària de Catalunya. Com que els supòsits d’exempció i les comissions tenen condicions concretes, comprova-ho cas per cas.

Què mirar abans de decidir

• Compara amb la TAE, no només amb el tipus nominal: inclou comissions i despeses. Pots repassar els conceptes a la guia d’hipoteca i a l’explicació de l’euríbor i els tipus.
• Revisa les comissions del teu contracte (per novació, per subrogació o per amortització/cancel·lació anticipada): tenen límits legals que depenen del tipus de préstec i de l’any de constitució.
• Demana per escrit la FEIN i la documentació precontractual: el banc te l’ha de lliurar amb prou antelació abans de signar.
• Si tens dubtes sobre l’estalvi real o sobre l’exempció d’impostos, consulta un gestor o assessor i la informació del Banc d’Espanya per a consumidors.