Obres a la comunitat de propietaris: acords i responsabilitats

Tard o d’hora, una comunitat de propietaris ha de fer obres: reparar la façana, posar un ascensor, millorar l’eficiència energètica o adaptar l’edifici. Saber quina majoria cal per a cada tipus d’obra i qui paga evita conflictes. A Catalunya, tot això es regeix pel Codi civil de Catalunya (Llibre cinquè).

Aquesta guia és general i orientativa. Per a cada obra concreta, consulta un administrador de finques col·legiat i un tècnic (arquitecte o arquitecte tècnic), i davant d’una impugnació, un advocat.

Tipus d’obra i majories

El Codi civil de Catalunya estableix majories diferents segons l’obra o l’acord. A grans trets:

• Majoria simple (de propietaris i quotes que participen en la votació): obres per suprimir barreres arquitectòniques o instal·lar ascensor, millores d’accessibilitat, habitabilitat o seguretat, obres de millora de l’eficiència energètica o hídrica i punts de recàrrega de vehicles elèctrics.
• Majoria qualificada (quatre cinquenes parts): modificacions que afecten l’estructura o la configuració exterior no lligades a seguretat o habitabilitat, modificació d’estatuts o del títol constitutiu, entre altres.
• Unanimitat: acords com modificar la quota de participació o extingir el règim de propietat horitzontal.

Aquestes regles i els seus matisos els fixa el Codi civil de Catalunya, que s’ha anat reformant (per exemple, per facilitar les obres d’energies renovables). Comprova sempre la versió vigent o consulta el teu administrador.

Obres obligatòries

Les obres de conservació i manteniment necessàries per garantir la seguretat, l’habitabilitat i l’ús adequat de l’edifici són obligatòries per a tothom, independentment de la majoria. És el cas, sovint, de les obres que deriven d’una inspecció tècnica de l’edifici (ITE) amb deficiències: la comunitat les ha d’executar dins dels terminis que fixi l’administració.

Millores no obligatòries i exoneració

Per a millores que no exigeix la llei (noves instal·lacions o serveis), el Codi civil de Catalunya preveu que, si la despesa acordada supera un determinat percentatge del pressupost anual de la comunitat, els propietaris dissidents poden quedar exonerats de pagar-les. Si més endavant en volen gaudir, hauran d’abonar la part que els correspongui, actualitzada.

Aquesta exoneració no s’aplica a les obres d’accessibilitat, instal·lació d’ascensor ni a les necessàries per a la seguretat i l’habitabilitat: aquestes, les paga tothom.

Accessibilitat

Quan un propietari o resident amb discapacitat o gent gran ho necessita, les obres per suprimir barreres o instal·lar ascensor o rampa tenen un règim afavoridor: es poden aprovar per majoria simple i obliguen el conjunt de la comunitat. L’objectiu és garantir que l’edifici sigui accessible.

Derrames: qui paga

Les obres extraordinàries es financen amb derrames. La regla pràctica és que la derrama la paga qui és propietari quan el rebut es fa exigible, no necessàriament qui ho era quan es va aprovar l’obra:

• Si una derrama s’aprova abans de vendre però venç després, sol correspondre al nou propietari.
• El certificat de l’estat de deutes ha d’incloure les derrames aprovades i no vençudes, perquè comprador i venedor ho puguin negociar.

Per això, qui compra ha de preguntar per obres aprovades pendents de pagar. Ho recordem a comprovacions abans de comprar i a quotes de comunitat.

Acords de la junta i impugnació

Les decisions es prenen a la junta de propietaris, amb una convocatòria amb ordre del dia. Un propietari pot impugnar un acord en els terminis i pels motius que preveu el Codi civil de Catalunya (per exemple, si és contrari a la llei, al títol o als estatuts), sempre que estigui al corrent de pagament.

Com que els terminis, percentatges i majories tenen condicions concretes i la llei s’actualitza, verifica la versió vigent i recolza’t en un administrador de finques col·legiat i, si cal, en un advocat.