La junta de propietaris és l’òrgan que pren les decisions d’una comunitat. A Catalunya, el Codi civil de Catalunya (Llibre cinquè) regula com es convoca, quan és vàlida i quines majories calen segons el tipus de decisió. Aquí ho expliquem de manera pràctica.
En resum
- La convocatòria s’envia amb vuit dies d’antelació mínima, amb ordre del dia.
- A Catalunya no cal quòrum mínim perquè la junta sigui vàlida.
- Hi ha tres nivells de majoria: simple, qualificada de 4/5 i unanimitat.
- Es compta doblement: nombre de propietaris i quotes de participació.
Convocatòria i ordre del dia
La convocatòria s’ha d’enviar amb un mínim de vuit dies naturals d’antelació a l’adreça que cada propietari hagi comunicat, amb un ordre del dia clar i detallat. Els acords sobre punts no inclosos a l’ordre del dia no són vàlids (amb excepcions per a temes urgents).
Quòrum
A diferència d’altres règims, el Codi civil de Catalunya no exigeix un quòrum mínim per constituir la junta: pot deliberar i decidir amb els propietaris presents o representats que hi hagi.
Les majories
El sistema català compta dues coses alhora: el nombre de propietaris i les seves quotes de participació. Cal complir tots dos criteris.
- Majoria simple: decisions ordinàries (comptes, pressupost, manteniment, reglament interior, càrrecs) i també accessibilitat, instal·lació d’ascensor i millores d’eficiència energètica i d’aigua.
- Majoria qualificada de 4/5: decisions que afecten substancialment l’edifici (modificar el títol constitutiu o els estatuts, canvis estructurals o de configuració exterior, nous serveis comuns).
- Unanimitat: els canvis més fonamentals (modificar les quotes de participació, extingir el règim de propietat horitzontal).
Els propietaris absents
Per a la majoria simple i qualificada, els propietaris absents notificats que no s’oposin per escrit en el termini d’un mes des de la notificació es compten com a vots favorables. Per a la unanimitat, l’oposició d’un sol absent (comunicada per escrit dins d’aquest mes) bloqueja l’acord.
L’acta
El secretari redacta l’acta, la signa amb el president i la notifica a tots els propietaris. El llibre d’actes es conserva 30 anys. Els acords són vinculants des de la junta, llevat d’impugnació.
Quan convé parlar amb un professional
Per saber quina majoria s’aplica a una decisió concreta, o per impugnar un acord, consulta un administrador de finques col·legiat o un advocat. Les majories i terminis els fixa el Codi civil de Catalunya: verifica sempre el text consolidat vigent. Vegeu també fons de reserva i derrames.
Preguntes freqüents
Amb quanta antelació s'ha de convocar la junta?
Com a mínim vuit dies naturals d'antelació, tret que els estatuts fixin un termini diferent. La convocatòria ha d'especificar l'ordre del dia; els acords sobre punts no inclosos no són vàlids.
Quina majoria cal per aprovar obres importants a l'edifici?
Depèn del tipus d'obra. Les que afecten estructura o configuració exterior solen requerir majoria qualificada de 4/5; les d'accessibilitat o eficiència energètica n'hi ha prou amb majoria simple. Verifica el text vigent.
Què passa amb els propietaris absents?
En decisions per majoria simple o qualificada, els absents notificats que no s'oposin per escrit en el termini d'un mes es compten com a vots favorables. En les d'unanimitat, l'oposició d'un sol absent bloqueja l'acord.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.
- Portal Jurídic de Catalunya — Generalitat de CatalunyaCodi civil de Catalunya, Llibre cinquè (arts. 553-19 a 553-30)
- Portal Jurídic de Catalunya — Generalitat de CatalunyaLlei 5/2015 de modificació del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya
- Col·legi d'Administradors de Finques (CAFBL)Majories per aprovar acords a la junta de propietaris