En un edifici en règim de propietat horitzontal conviuen els elements privatius (cada pis o local) i els elements comuns (façana, escala, coberta…). Entendre la diferència —i els elements comuns d’ús exclusiu— és clau per saber qui pot fer què i qui paga les reparacions. A Catalunya ho regula el Codi civil de Catalunya (Llibre cinquè).
En resum
- Privatius: pisos, locals, places, trasters, amb la seva quota de participació.
- Comuns: estructura, façana, coberta, vestíbul, escala, ascensor, instal·lacions compartides.
- Comuns d’ús exclusiu: terrasses o terrats vinculats a un pis; segueixen sent comuns.
- Alterar elements comuns requereix acord de la junta.
Privatius i comuns
- Els elements privatius són les unitats amb independència funcional (pis, local, plaça d’aparcament, traster), cadascuna amb la seva quota de participació.
- Els elements comuns són tot allò no assignat individualment: fonaments, estructura, façana, coberta, vestíbul, escala, ascensor, jardins, i les instal·lacions que serveixen la comunitat.
Elements comuns d’ús exclusiu
Alguns elements comuns es poden vincular, pel títol constitutiu o per acord unànime, a l’ús exclusiu d’un o més propietaris (típicament terrasses, terrats o jardins de planta baixa). Punt important: continuen sent elements comuns; l’ús exclusiu no els converteix en privatius.
- El propietari amb ús exclusiu assumeix les despeses de manteniment ordinari i ha de mantenir-lo en bon estat.
- Les reparacions per defectes estructurals o de construcció, o les que beneficien tot l’edifici, són de la comunitat (tret que el dany vingui d’un mal ús de qui en té l’ús exclusiu).
Ús i límits
Els propietaris poden usar els elements comuns segons la seva destinació i el reglament intern, sense impedir-ne l’ús als altres. No poden ocupar-los ni apropiar-se’n. Qualsevol alteració d’un element comú (inclosa la façana o l’estructura) requereix l’acord de la junta amb la majoria que correspongui.
Restriccions sobre els privatius
Els elements privatius estan subjectes a les restriccions necessàries per conservar i reparar els elements comuns quan no hi ha cap altra via raonable. Això vol dir que pot caldre permetre l’accés d’operaris pel teu pis si és l’única manera de reparar un element comú; tens dret a ser informat amb antelació i, si escau, compensat.
Quan convé parlar amb un professional
Determinar si un element concret és comú, privatiu o d’ús exclusiu depèn del títol constitutiu de cada edifici. Davant de dubtes o conflictes, consulta el títol i els estatuts i, si cal, un administrador de finques col·legiat o un advocat. Per a obres dins del pis, vegeu quan avisar la comunitat.
Preguntes freqüents
La terrassa del meu àtic és meva o de la comunitat?
Depèn del títol constitutiu. Sovint els terrats i terrasses són elements comuns d'ús exclusiu: propietat de la comunitat amb dret d'ús exclusiu de l'àtic. El manteniment ordinari és de l'àtic; les reparacions estructurals, de la comunitat.
Puc fer obres a l'interior del meu pis sense permís de la comunitat?
Les obres interiors que no afecten estructura, instal·lacions comunes ni façana no requereixen autorització de la junta, però sí poden necessitar permís municipal. Si afecten elements comuns, cal acord de la junta.
Pot la comunitat obligar-me a donar accés al pis per fer obres comunes?
Sí, quan no hi ha cap altra via raonable per conservar o reparar elements comuns. Tens dret a ser informat amb antelació i, si escau, a ser compensat pels perjudicis.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.