Convertir un local en habitatge pot ser una opció interessant, però no sempre és possible i depèn molt del municipi i de la finca concreta. Aquesta guia és orientativa: abans de res, cal comprovar la viabilitat urbanística.
En resum
- Primer, viabilitat urbanística: el pla i la qualificació han d’admetre l’ús d’habitatge en aquell punt i planta.
- Pot haver-hi límits de densitat (nombre màxim d’habitatges a l’edifici).
- El nou habitatge ha de complir les condicions mínimes d’habitabilitat.
- Sol caldre llicència d’obra major amb projecte d’arquitecte i, sovint, consentiment de la comunitat.
Els punts a revisar, en ordre
- Viabilitat urbanística. El planejament i la qualificació han de permetre l’ús residencial en aquell emplaçament i planta. Alguns baixos, altells o fronts comercials protegits queden exclosos. Comprova-ho amb la qualificació urbanística i un certificat de règim urbanístic.
- Densitat. A Barcelona, l’àrea metropolitana i altres municipis, el nombre d’habitatges per edifici està limitat. La finca pot estar ja “plena” i no admetre’n cap més.
- Habitabilitat. El nou habitatge ha de complir el decret d’habitabilitat (superfícies, ventilació, alçada lliure) per poder obtenir després la cèdula.
- Llicència. Acostuma a ser una obra major amb projecte d’arquitecte.
- Comunitat de propietaris. A Barcelona i l’AMB sol caldre el consentiment de la comunitat; revisa els estatuts.
- Final d’obra, cèdula i registre. Final d’obra, cèdula d’habitabilitat i actualització al Cadastre i al Registre. Vegeu també la llicència de primera ocupació.
Altres efectes
El canvi d’ús pot afectar l’IBI, la fiscalitat de l’operació i el repartiment de despeses a la comunitat. Tingue’ls en compte en els números.
Quan convé parlar amb un professional
Aquesta és una decisió on un mal càlcul surt car. Encarrega un estudi de viabilitat a un arquitecte i confirma-ho amb l’oficina municipal d’urbanisme abans de comprar el local o de comprometre cap quantitat.
Preguntes freqüents
Sempre es pot convertir un local en habitatge?
No. Primer cal que el planejament i la qualificació admetin l'ús residencial en aquell punt i planta; alguns baixos o fronts comercials protegits queden exclosos. A més hi pot haver límits de densitat (nombre màxim d'habitatges a l'edifici).
Quins permisos necessito?
Habitualment una llicència d'obra major amb projecte d'arquitecte. A Barcelona i l'àrea metropolitana sol caldre també el consentiment de la comunitat de propietaris. Després cal obtenir la cèdula d'habitabilitat.
Per on començo?
Per un estudi de viabilitat amb un arquitecte i una consulta a l'oficina municipal d'urbanisme, abans de comprar el local o de comprometre't.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.