Quan un edifici o un ús era legal en el moment de construir-se però un planejament posterior el fa incompatible, pot quedar en una situació especial: fora d’ordenació o volum disconforme. No és una infracció —es va fer bé—, però condiciona què s’hi pot fer a partir d’ara.
En resum
- Són situacions preexistents legals, no il·legalitats.
- Fora d’ordenació: el règim més estricte; el pla en preveu la desaparició i sovint només permet obres de conservació, higiene i seguretat.
- Volum disconforme: edifici legal amb paràmetres que no encaixen amb el pla actual; règim menys restrictiu, amb més marge d’obres i usos.
- Ho fixa el planejament municipal i l’article 108 del text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya. Cada cas és diferent.
Per què passa
El planejament evoluciona. Un edifici aixecat fa dècades pot quedar afectat per un carrer, una zona verda o un equipament previstos en un pla nou, o tenir un volum o una alçada que el pla vigent ja no admetria. La normativa distingeix dues grans situacions.
Fora d’ordenació
Sol afectar construccions o usos situats en sòl reservat a un sistema (vial, zona verda, equipament) o expressament afectats per una actuació o una expropiació. La vocació del pla és que desapareguin amb el temps. Per això, habitualment només s’hi autoritzen obres de conservació, salubritat i seguretat, però no obres de consolidació, augment de volum o canvi d’ús.
Volum disconforme
És un edifici legal d’origen amb paràmetres (volum, fondària, alçada, ocupació) que no s’ajusten al pla actual, però que no està destinat a desaparèixer. El seu règim és més permisiu: pot admetre més tipus d’obres i usos. L’abast exacte depèn del pla municipal i de l’article 108, que va ser modificat per la Llei 2/2021 per afegir-hi un règim més flexible.
Com t’afecta com a propietari o comprador
- Reformes i ampliacions: poden quedar limitades o no autoritzar-se.
- Canvi d’ús: pot no ser possible.
- Hipoteca i valoració: la situació pot influir en la taxació i el finançament.
- Compravenda: convé que consti i que el comprador la conegui abans de signar.
Quan convé parlar amb un professional
Abans de comprar un immoble antic o de projectar-hi obres, no donis per fet el seu règim. Demana un certificat de règim urbanístic a l’ajuntament i fes que un arquitecte revisi el planejament vigent. Així sabràs amb certesa què s’hi pot fer.
Preguntes freqüents
Què vol dir que un edifici està fora d'ordenació?
Que un edifici o un ús que era legal quan es va fer ha quedat incompatible amb un planejament posterior. No és una infracció, però el planejament en preveu la desaparició progressiva i, sovint, només s'hi permeten obres de conservació, higiene i seguretat.
És el mateix fora d'ordenació que volum disconforme?
No. El volum disconforme és un edifici legal d'origen però amb paràmetres (volum, alçada) que no encaixen amb el pla actual; el seu règim sol ser menys restrictiu i hi permet més obres i usos que el fora d'ordenació en sentit estricte. La situació concreta la fixa el pla municipal.
Com sé si el meu immoble està fora d'ordenació?
Demanant un certificat de règim urbanístic a l'ajuntament i revisant el planejament vigent amb un arquitecte. No ho donis per fet a partir d'anuncis o d'informació no oficial.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.