El lloguer amb opció de compra combina un lloguer amb el dret (no l’obligació) de comprar l’habitatge més endavant. Pot ser útil, però té riscos i una fiscalitat que cal revisar. Aquí t’expliquem com funciona.
En resum
- Són dos contractes en un: un lloguer i una opció de compra.
- El llogater sol pagar una prima pel dret a comprar; si no compra, sol perdre-la.
- Es pot pactar que part de les rendes es descompti del preu (no és obligatori).
- Inscriure l’opció al Registre protegeix el comprador davant de tercers.
L’estructura: dos contractes
- Un contracte de lloguer, regit per la LAU.
- Un contracte d’opció de compra, pel qual el llogater té el dret exclusiu de comprar l’habitatge dins d’un termini i a un preu pactats.
La prima i el descompte de rendes
- La prima és la quantitat que paga el llogater pel dret d’opció. Si no exerceix l’opció dins del termini, la prima sol quedar per al propietari. L’import el pacten lliurement les parts.
- És habitual (però no obligatori) pactar que part o tota la renda pagada durant el lloguer es descompti del preu final. Sense clàusula expressa, no s’aplica cap descompte.
La inscripció al Registre
L’opció de compra es pot inscriure al Registre de la Propietat (cal escriptura notarial). Inscriure-la protegeix el comprador: si el propietari ven a un tercer de bona fe i l’opció no estava inscrita, el llogater pot perdre el dret i només reclamar una indemnització.
Riscos habituals
- Perdre la prima si no s’exerceix l’opció.
- Que el propietari vengui a un tercer si l’opció no està inscrita.
- Que una hipoteca del propietari tingui prioritat sobre una opció no inscrita.
- Risc en cas d’insolvència del propietari abans d’exercir l’opció.
La fiscalitat (revisar amb un professional)
El tractament fiscal és complex i depèn del cas: el component de lloguer i l’opció poden quedar subjectes a ITP o AJD segons les circumstàncies, i hi pot haver implicacions a l’IRPF del propietari. Els tipus i exempcions canvien: consulta’ls a l’ATC i, sobretot, amb un gestor o assessor fiscal.
Quan convé parlar amb un professional
És un contracte amb molts matisos legals i fiscals. Abans de signar, fes revisar-lo per un advocat o notari i consulta la fiscalitat amb un gestor. Per a la fiscalitat de l’ITP i l’AJD, recorda la comparativa d’impostos de transmissió.
Preguntes freqüents
Si al final no exerceixo l'opció de compra, perdo la prima?
En general, sí. La prima és el preu que pagues pel dret exclusiu de comprar. Si no l'exerceixes dins del termini pactat, queda per al propietari. Per això cal negociar bé l'import i el termini.
Cal inscriure l'opció de compra al Registre de la Propietat?
No és obligatori entre les parts, però és molt recomanable. Sense inscripció, si el propietari ven a un tercer de bona fe, pots perdre el dret d'opció.
Part del lloguer pagat es descompta del preu de compra?
Només si s'ha pactat expressament. No hi ha cap obligació legal de descomptar les rendes; l'import i el percentatge es negocien lliurement.
Fonts oficials
Aquesta pàgina es basa en fonts oficials i de referència. Comproveu sempre la versió vigent als enllaços següents.